Las reformas en viviendas llevan años aplicando el 10% de IVA si se cumplen unos requisitos que dependen de la obra: que el destinatario sea un particular, que quien construye no aporte demasiados materiales, que el edificio lleve terminado un tiempo. El real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre, en vigor desde el 8) añade una condición más, y esta no depende de la obra: que el cliente te haya pagado por un medio con rastro bancario.
Afecta a las operaciones con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Si el cobro es en efectivo, la factura no es ilegal: lo que ocurre es que pierde el tipo reducido y le corresponde el 21%.
Es un real decreto-ley, así que le falta la convalidación en el Congreso, que con las Cortes disueltas para las elecciones del 29 de noviembre llegará con la cámara nueva. Dicho eso: la medida está publicada y tiene fecha de efectos, no es una previsión.
Qué medios de pago valen, y cuál no
La norma enumera los válidos:
- Tarjeta de crédito o débito.
- Transferencia bancaria.
- Cheque nominativo.
- Ingreso en cuenta en una entidad de crédito a favor de quien realizó las obras.
El efectivo no está en la lista. Con él quedan fuera del tipo reducido las formas de cobro que no dejan trazabilidad bancaria.
Un matiz honesto: Bizum no aparece nombrado. Funciona como abono en cuenta a través de una entidad, así que todo apunta a que encaja, pero la ley no lo cita. Si es tu forma habitual de cobrar reformas, conviene que tu asesoría te lo confirme antes de que de eso dependa aplicar el 10% o el 21%.
Los demás requisitos siguen donde estaban
El tipo reducido en ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas exige además:
- Destinatario: persona física que no actúe como empresario y que use la vivienda para su uso particular. Se añaden de forma expresa las comunidades de propietarios y las viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual, sea cual sea la condición del arrendador.
- Antigüedad: que la construcción o rehabilitación de esa vivienda haya terminado al menos dos años antes del inicio de las obras.
- Materiales: que no los aportes tú o que su coste no supere el 40% de la base imponible.
Nada de eso ha cambiado. Lo nuevo es la condición de cobro, encima de lo ya exigente.
El ajuste práctico: facturas que se emiten antes de saber cómo te van a pagar
Aquí está el trabajo real. El tipo que aplicas al emitir deja de depender solo de lo que has hecho y pasa a depender de cómo te vayan a pagar, y eso choca con la costumbre de sacar la factura antes del cobro.
Tres cosas que conviene cerrar ya:
- El medio de pago se habla en el presupuesto, no en la factura. Si prevés que el cliente pagará en efectivo, el presupuesto se hace con 21%. Es una diferencia de precio visible, y descubrirla al final es un problema con dos caras.
- Guardar el justificante del cobro junto a la factura. Si Hacienda revisa el tipo aplicado, la prueba no es la factura: es el cargo en cuenta. Una cosa sin la otra no sostiene el 10%.
- Prever la rectificativa. Si el cobro acaba siendo en efectivo, o si una parte se paga en B y otra por transferencia, hay que corregir el tipo. Para eso tienes la factura rectificativa: cuándo hacerla, cómo corregirla y ejemplo simple.
Y un detalle para las obras que crucen el 1 de diciembre: dentro de un mismo proyecto puede haber certificaciones antes y después de esa fecha, y por tanto dos tipos. Si trabajas con criterios especiales de devengo, revisa VeriFactu y criterio de caja (RECC).
Y lo mismo el 1 de diciembre: el alquiler amueblado de temporada baja al 10%
Otro cambio de la misma norma y la misma fecha, este para quien alquila apartamentos o viviendas amuebladas. Esas operaciones pasan al 10% (antes el 21%) cuando están sujetas a IVA, lo que ocurre si das servicios propios de la industria hotelera o si la duración a favor de un mismo arrendatario no supera las 30 noches. Quedan exentas cuando el alquiler se hace en la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual.
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Dónde encaja Mis Facturas
El tipo reducido depende ahora de algo que se registra al cobrar, no al facturar: el medio de pago. Mis Facturas guarda cada factura con sus cobros y la forma en que se produjeron, para que el 1 de diciembre la prueba de un 10% bien aplicado sea un dato de la aplicación y no un correo rescatado de tres meses atrás.