El real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre, en vigor desde el 8) ha vuelto a meter mano en los contratos de alquiler. Casi todo el mundo lo ha resumido en una frase: "la renta no podrá subir más del 2%". La norma dice otra cosa, y la diferencia importa si quien alquila eres tú.
Qué dice exactamente la disposición final sexta
La DF 6ª regula la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya anualidad de vigencia se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Distingue dos supuestos:
- Si la renta que cobras ya supera el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de referencia de precios, no procede incremento alguno. Cero.
- En los demás casos, el incremento será "el que resulte del nuevo pacto entre las partes". Solo si no hay pacto, el incremento no podrá superar el 2%.
Es decir: el 2% no es un techo que limite lo que podéis pactar, es la regla que se aplica por defecto cuando no os ponéis de acuerdo. Eso cambia la conversación. Tu inquilino tiene ahora un motivo para negociar a la baja, y tú tienes un motivo para hablar con él antes de la fecha de actualización en lugar de aplicar el índice de costumbre y comunicarlo después.
Y un detalle que se le escapa a muchos resúmenes: aquí no se aplica el IPC. Si no hay acuerdo, el listón es el 2%, sea cual sea la inflación.
Y el inquilino puede pedir dos años más
La DF 5ª es la otra pata, y esta sí obliga al arrendador. En los contratos vigentes cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 — o que estén en prórroga tácita o en tácita reconducción —, la persona arrendataria puede pedir una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta dos años adicionales, manteniendo los términos y condiciones del contrato.
Las condiciones:
- Debe estar al corriente de pago, y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- La solicitud hay que aceptarla, salvo que hayáis pactado otros términos, hayáis hecho un contrato nuevo, o hayas comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para ti o para familiares (art. 9.3 de la LAU, con causa real y acreditada; ya no es exigible que esa facultad estuviera escrita en el contrato).
- Es incompatible con la prórroga extraordinaria del art. 10.3 de la LAU, que se aplica con carácter preferente.
- Hay una excepción que más de un arrendador va a mirar dos veces: no aplica si acordáis la renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior a la vigente.
Y atención al entorno: el RDL 28/2026 (BOE-A-2026-20822) añade una disposición adicional para coordinar esta prórroga con el artículo 10 de la LAU. Son dos normas del mismo día que se solapan; si tu contrato está cerca de una prórroga, no te fíes de un resumen de dos líneas.
Qué hacer si tienes una vivienda alquilada
- Comprueba dónde está tu renta respecto al límite del sistema de índices de referencia. Si lo supera, la actualización de este año y de la que caiga antes del 31/12/2027 no procede.
- No apliques la subida por inercia con el IPC. Saca el 2% y abre la conversación antes de la anualidad, no después.
- Dejad constancia por escrito: un anexo firmado con la renta nueva y su fecha de efectos. Si no hay pacto, guarda el cálculo y la comunicación.
- Mira si te cuadra la prórroga extraordinaria: cuándo acaba la obligatoria, si el inquilino está al corriente, y si te compensa más una renovación con renta menor, que además excluye la prórroga forzosa.
- Ajusta tus previsiones de ingresos y de IRPF para 2027, porque este mismo real decreto-ley también cambia las reducciones aplicables a las rentas del alquiler, y toca el IVA de las obras: si además haces reformas en viviendas, lee el pago trazable que exige el 10% desde el 1 de diciembre.
Es un real decreto-ley, y eso significa dos cosas
Entró en vigor sin pasar antes por el Congreso, que todavía debe convalidarlo. Con las Cortes disueltas para las elecciones del 29 de noviembre, el trámite llegará con la cámara nueva. Mientras tanto es derecho vigente, con la particularidad de que sus efectos están acotados en el tiempo: la limitación de la actualización rige hasta el 31 de diciembre de 2027.
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Dónde encaja Mis Facturas
Los alquileres que sí se facturan — temporada, locales, oficinas, viviendas de empresa — conviven con los que no, y todos acaban en la misma declaración. Mis Facturas guarda cobros e ingresos con su histórico, para que negociar una renta o revisar el IRPF del año no dependa de reconstruir de memoria lo que cobrabais hace doce meses.